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Passoire thermique : comment rénover pour s’en sortir

Rénover sa passoire thermique pour obtenir un DPE B ou C pour son logement exige de nombreux travaux. Une rénovation qui doit être méthodique pour être efficace et la moins coûteuse possible.
Comment transformer sa passoire thermique en logement plus économe en énergie ? De plus en plus de propriétaires de maisons ou d’appartements s’interrogent. Logique, car la prise en compte de la performance énergétique des logements influe de plus en plus sur le prix de vente d’un bien, la valeur verte, comme l’appelle les notaires. Elle est aussi synonyme d’impossibilité pour le bailleur de louer son bien, la loi Climat Résilience prévoyant l’interdiction de location des logements classés G en 2025 et F en 2028. Pour rénover efficacement son logement, il faut procéder par étape : améliorer l’isolation, installer une ventilation mécanique contrôlée avant d’opter pour un chauffage plus performant.
Isoler d’abord sa maison. Isoler son logement constitue en effet l’un des premiers travaux à prévoir. C’est après avoir isolé la maison que l’on peut définir précisément la puissance du système de chauffage adaptée aux besoins du bâtiment. Une maison dépourvue d’isolant nécessite une production de chauffage très importante. C’est ce qui explique que la note énergétique du DPE soit F ou G .A l’issue d’un audit énergétique, le professionnel identifie les points de la construction où l’isolation doit être soit réalisée, soit renforcée.
Avantage à l’isolation par l’extérieur. Toiture, murs, fenêtres, sols : tout doit être passé au crible dans la maison. Les fenêtres simple vitrage seront remplacées par du double-vitrage, des rouleaux de laines minérales (verre ou roche) déroulés sur le plancher des combles perdus. Pour isoler les murs, l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est la solution la plus efficace. Car elle réduit les ponts thermiques. Mais elle coûte plus cher qu’une isolation intérieure, car il n’y a pas assez d’artisans formés à cette technique. Autre inconvénient : elle peut être refusée par la mairie pour certaines architectures remarquables devant être préservées. »
Ventilation incontournable. Parfois oubliée lors de la rénovation thermique, l’installation de la VMC. La ventilation mécanique contrôlée est pourtant essentielle, car elle renouvelle l’air ambiant en évacuant l’air intérieur pollué par les activités humaines (douche, cuisine, bricolage). L’air neuf étant diffusé par de petites ouvertures situées en partie supérieure des fenêtres ou des baies vitrées. Cet équipement sera d’autant plus indispensable qu’une maison bien isolée limitera considérablement les entrées d’air, la construction sera donc plus étanche à l’air. Et l’air intérieur moins renouvelé.
L’atout du double-flux. Une VMC simple flux hygro-B sera installée dans la très grande majorité des cas. Cette dernière module le débit de l’air extrait selon la teneur en humidité détectée dans les pièces. Plus cette dernière est élevée - synonyme d’une activité -, plus le débit augmente, le mieux étant d’installer une VMC double flux . Ce système assure en effet un débit d’air plus élevé. Mais il coûte plus cher : 7 000 à 8 000 € contre 3 000 à 4 000 € pour une simple-flux !
Pompe à chaleur ou chaudière granulés. Les besoins de chauffage réduits, votre système de chauffage devra sans doute être changé. Plusieurs solutions sont possibles. Une pompe à chaleur air/eau peut être choisie. Une Pompe à chaleur de 6 à 8 kW suffit à chauffer une maison de 100 m² si elle a bénéficié d’une rénovation globale . Autre possibilité : une chaudière à granulés. Cette dernière remplacera aisément une chaudière fioul, l’espace occupé par la cuve pouvant être dédié à un silo stockant des granulés.
ITE favorisée pour les immeubles. L’amélioration du DPE d’un immeuble est similaire à celle concernant une maison. Mais le processus de décision est plus long, car la rénovation doit être votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Un audit énergétique établira une photo précise de l’état de l’immeuble. Là encore, l’isolation du bâtiment doit être traitée en priorité. C’est bien souvent l’isolation thermique par l’extérieur qui est préconisée, à condition que les matériaux constituant la façade le permettent. Ce qui n’est pas possible dans le cas de façade composée de colombages. L’ITE est aussi interdite dans certaines constructions comme les immeubles haussmanniens qui sont classés par les architectes des Bâtiments de France (ABF). A noter qu’un audit énergétique sera obligatoire à partir du 1er septembre 2022. Ce dernier concernera la vente d’une maison ou celle d’un immeuble détenu en monopropriété dont le DPE est F ou G !!!
Combien ça coûte ?
Comptez 400 à 600 €/m² pour obtenir une rénovation performante de votre maison, soit le passage d’une étiquette G à B ou C. Les experts estiment généralement à 15 000 € le coût pour gagner une classe énergétique. Quelques exemples de prix pour certains équipements. Pompe à chaleur : 15 000 €, chaudière à granulés : 20 à 25 000 €, poêle à granulés : 3 000 à 5 000 €.
L’évaluation du coût d’une rénovation performante d’une copropriété est plus difficile car les exemples sont rares et les travaux très différents d’une résidence à l’autre, selon la configuration de l’immeuble, sa taille... Mais des travaux permettent cependant d’améliorer la performance énergétique des logements. Une résidence située à Saint-Germain-en-Laye (78) et classée E au DPE a pu passer à C après des travaux importants pour un coût moyen par appartement atteignant 27 000 €.
Isolation intérieure au programme. Dans ce cas, il faut isoler par l’intérieur, si on envisage des travaux d’envergure dans son logement, il faut profiter de cette occasion pour le faire. On peut obtenir une isolation performante avec un isolant d’une épaisseur de 10 cm. Les fenêtres dotées d’un simple-vitrage seront changées par des baies avec double vitrage. Une ventilation mécanique contrôlée devra être aussi installée. Plusieurs cas de figure sont possibles. Des conduits collectifs verticaux existants peuvent être parfois réutilisés pour la VMC. Dans les pièces humides, un extracteur d’air peut être aussi implanté dans le mur côté cour pour évacuer l’air vicié. Si la copropriété décide de réaliser une ITE, il est aussi possible de placer les conduits de la VMC dans l’ITE . Attention à la perte de place qui ne doit pas faire descendre la surface sous les 9 m² sous peine que ce local ne soit plus considéré comme un logement.
Pompe à chaleur collective. Les pertes de chaleur réduites, il faudra étudier le chauffage. Dans le cadre d’un chauffage collectif, les radiateurs sont conservés, seul le générateur de chaleur sera remplacé par un matériel plus performant et donc plus économe en énergie.
Une rénovation à l’échelle d’un appartement
La rénovation d’un immeuble est parfois rejetée par les copropriétaires réunis lors de l’assemblée générale. Ce qui n’empêche pas pour autant le copropriétaire d’un appartement considéré comme très énergivore avec un DPE G de gagner plusieurs classes, passant ainsi à D. L’isolation de l’appartement peut être en effet réalisée par l’intérieur. Plusieurs options sont possibles : un complexe de doublage composé d’un isolant (polyuréthane) et d’une plaque de plâtre, des isolants sous-vide ou un aérogel qui possède des performances élevées. Les fenêtres simple vitrage seront aussi changées. Si le logement est doté d’une chaudière gaz, des radiateurs électriques à inertie pourront être installés. La production de l’eau chaude peut être assurée, soit par un ballon électrique, soit par un chauffe-eau thermodynamique qui récupère la chaleur de l’air extrait pour chauffer l’eau.
Regrouper ou échelonner ses travaux
Rénover sa maison en une seule fois ?... C’est ce que conseillent les experts. C’est le moyen d’obtenir le meilleur prix auprès des artisans, qui accompagne les particuliers souhaitant rénover leur logement. Et de bénéficier de certaines aides publiques comme la prime Bonus sortie de passoire allant de 500 à 1 500 €, selon les revenus des demandeurs. Encore faut-il avoir les moyens financiers. Deuxième solution : étaler les travaux. Possible à condition d’en regrouper certains comme le changement de fenêtres et l’isolation des murs ou les fenêtres, les murs et la pose de la ventilation mécanique contrôlée (VMC). Mais plus les travaux sont séquencés, plus il risque d’y avoir des problèmes avec la création de ponts thermiques ou une dégradation de l’étanchéité à l’air de la maison.
Travaux : mode d’emploi
On ne s’improvise pas spécialiste du bâtiment ! Il faut avoir de multiples compétences pour définir les travaux les plus pertinents. Plusieurs solutions sont possibles pour coordonner les travaux : un architecte, un maître d’œuvre. Certaines sociétés proposent des offres globales comprenant l’audit, la recherche de financement et la réalisation des travaux. Pour en savoir plus sur les aides publiques, n’hésitez pas à nous solliciter.
A bientôt
L’Agence Lemaire

La durée d’engagement de la caution peut être déterminée

Avant 2022, l’engagement de la caution ne pouvait pas être interrompu durant la période de location. Le garant devait donc attendre la fin du bail pour en être délivré.

Dorénavant, le texte précise que l’engagement de la caution peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée.

Dans le premier cas, le garant ne peut retirer sa caution avant le terme prévu, sauf si le contrat précise que certains événements peuvent mettre fin à sa caution (divorce, décès du locataire, etc.).

Dans le deuxième cas, le garant est libre de mettre fin à son engagement à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu, ou à défaut, un délai raisonnable. Pour mettre fin à son engagement, il suffit au garant d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au propriétaire.

Néanmoins, il est important de préciser que la résiliation ne prend effet qu’à l’expiration du contrat de location en cours. Le garant reste donc tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du bail de location.

L’engagement pris par la caution concerne les loyers, les charges et les travaux de remise en l'état du logement, si cela est prévu dans le bail.

Fin de la mention imposée dans l’acte de cautionnement

Depuis janvier 2022, il y a également du changement en ce qui concerne l’acte de cautionnement. Désormais, ce document écrit par lequel le garant s’engage envers le propriétaire à payer les dettes locatives du locataire peut être signé sous forme électronique.

Cette signature par voie électronique suppose de recourir à un tiers de confiance pouvant contrôler et authentifier l'identité des signataires. De plus, les garants n’ont plus l’obligation de recopier mot pour mot la formule légale pour exprimer leur consentement.

Il suffit dorénavant que la mention apposée exprime clairement la compréhension de la nature et de la portée de l’engagement avec le montant maximal en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres.

L’acte de cautionnement n’est donc plus considéré comme nul si la formule prévue par la loi n’a pas été recopiée mot pour mot. Auparavant, l'oubli d'un mot de la formule pouvait suffire à désengager le garant de ses responsabilités lors d'un litige. Cette réforme renforce donc la responsabilité du garant puisqu’il n’a plus la possibilité de s’appuyer sur une mauvaise formulation pour contester ses responsabilités en cas de défaillance du locataire.

Le garant peut contester la validité du bail sur lequel porte l'acte de cautionnement.

La caution, c’est quoi exactement ?

Souvent confondue avec le dépôt de garantie, qui est la somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature de son contrat de location, la caution, couramment désignée sous le terme de « garant », est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire (loyer, charges, frais de remise en état du logement…).

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives du locataire, ses biens personnels, ses revenus et le logement dont il est propriétaire peuvent être saisis à la demande du propriétaire. Nous pouvons distinguer deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire. La première permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

De son côté, la caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même chercher à savoir si le locataire pourrait payer. Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut envoyer une lettre de mise en demeure au garant pour déclencher une procédure, si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord. Sans réponse dans un délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes.

Le type de caution choisi par le propriétaire doit être indiqué dans l'acte de cautionnement.

Pour conclure, il est plus prudent de confier cette mission à un professionnel !
N'hésitez pas à nous solliciter en nous écrivant à [email protected]

À bientôt